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中古屋漏水保固期限? 到底是6個月還是5年? 民法瑕疵擔保責任解析!
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還有房仲跟你說漏水保固6個月? 你還要再被騙多久?

購買中古屋漏水(瑕疵擔保)保固期限多久?

ANS:《 民法第365條》規定,買方發現漏水後,若能證明漏水情形為前屋主出售房屋時即已存在,六個月內通知賣方,只要還在交屋後五年內,可以請求賣方【物之瑕疵擔保】之義務請求賣方負擔。

民法第365條
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

如果已經在買賣合約書上簽了(瑕疵擔保責任)只有6個月怎麼辦?

ANS: 任何的雙方合意都不能凌駕在法律之上,不然政府的法律不就訂假的了嗎?就算當初簽合約的時候簽了漏水(瑕疵擔保)責任只有6個月還是可以主張瑕疵擔保(保固),只要房子在賣給你的時候就存在的瑕疵就能向屋主(出賣人)主張瑕疵擔保(保固)。

簽完合約之後發現漏水,我能主張合約無效嗎?

ANS:屋主有(瑕疵擔保)責任,但買方並不能主張有漏水就可以解除合約,法律保護買方,同時也保護賣方,只是發現漏水問題後,然後漏水的狀況不是太嚴重,屋主有協助處理與解決漏水問題,買方是不能主張解除契約的,但是買方可以主張減少價金(就是折價給買方) ,但是這個金額需要雙方合議,這也是建豪覺得最好的辦法,屋主把修房子的錢給買方,買方自行去找信任的抓漏師傅去修,不然屋主自行修復買方心裡也會覺得不安心。

簽約以前已經強調不要買漏水的房子,結果還是漏水,還是不能主張解約嗎?

ANS: 可以,但是也看法官怎麼判。曾經有法院判解約的案例。
台北地方法院民事判決102年度重訴字第32號。
買方在換燈具的時候,發現靠近前陽台的書房天花板嚴重漏水,客廳外推的部分與主臥室外推的部分也有漏水的痕跡。後來發現,屋主在100年7月就知道漏水,修過修繕,101年3月又漏水,屋主沒有做防水層,直接用遮雨棚與灌入發泡劑暫時止漏,並放置集水盤接漏水與重新粉刷。
法院見解:房屋自96年到101年3月間漏水及修繕過程,長期以來難以阻絕,自難認系爭房屋屬安全衛生之居處所,遑論舒適與否,買方主張若知有此漏水瑕疵就不願購買等語,法院難認不合情理(意思就是合情合理)。最後法官依照民法第259條第一款、第二款規定屋主返還價金3950萬元,而且還要算利息給買方。
所以還是有法院判解約返還價金的。

民法第259條
契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:
一、由他方所受領之給付物,應返還之。
二、受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之。

(瑕疵擔保)就是保固嗎? 有甚麼不一樣?

ANS:保固是指製造商製造出來這個商品,這個叫做保固。但是買賣房子是權利的移轉,屋主把擁有這個房子的所有權移轉給買方,屋主並沒有自己製造這個房子,所以房子的問題叫做(瑕疵擔保),不是保固。

買方發現漏水後,已經通知屋主,是不是就沒有我的事了?

ANS:並不是喔,如果買方發現漏水後,通知屋主,但是屋主都沒處理,一但超過你通知屋主的6個月,你就沒有權利去叫屋主負責了。因為法律不保障權利睡眠者,超過6個月屋主可以提出抗辯,所以一定要發現漏水後的6個月之內向法院提出訴訟。

如果在簽完合約後還沒有交屋前發現漏水(交屋前),通知屋主後,屋主不處理,我能怎麼辦?

ANS:這種情況通常會發生在看屋的時候,屋主還住在裡面,或是看屋時還有租客住在裡面,通常以台灣人不好意思打擾太久的習慣下,會縮短看屋的時間。或者是裡面會有許多的家俱,導致我們看屋時無法看得很詳細,等到屋主搬家後清空房子內的物品後,才發現某衣櫥或大型家俱的牆面有漏水的痕跡。通常等屋主搬家後買方可能都已經付了第一期款或是第二期款了,這時候該怎麼辦?

1. 存證信函第一封:定期催告賣方去修補房屋。請賣方在7日或10日內要去修補漏水,如果賣方在時限內沒有修補或是不理會買方,再寄第二封存證信函。

2. 存證信函第二封:我已經定期催告你修補,再請賣方再7日內去修補漏水。在你未修補好之前,本人暫不付款,並行使同時履行抗辯權。由於買賣房屋每一期的款項都會壓最後付款日期,如果買方有延遲付款的話會有滯納金罰款的問題,所以這時候第二封存證信函就要強調在房屋還沒修好之前,後面的款項暫時不付給屋主,並用《民法235條》不符合債之本旨的給付去使用同時履行抗辯權。如果這時候屋主還是不處理的時候就寄第三封存證信函。

3. 存證信函第三封:由於兩次的催告修補房屋而賣方都不修補漏水,而賣方已經遲延了修補房屋,這時候買方也不想買這間房子了,就可以主張解除契約,請求返還已付的價金(之前已付的第一期款或第二期款)。

如果發現漏水通知屋主後(交屋後),屋主不處理,我能怎麼辦?

ANS:
1. 先向各地方政府的鄉鎮市公所(新北市)調解委員會申請調解。
2. 向消保官聲請消費調解。
3.向民事法院聲請調解。
4.民法上的和解(契約)。

如果修補漏水的方式不是買方預期的方式,這時候該怎麼辦?

ANS:由於修補漏水是賣方的權利也是義務,所以買方沒辦法去決定賣方要用甚麼樣的方式去修補。

如果買的時候有用裝潢包起來了,交屋的時候沒看到,後來還可以訴求瑕疵擔保(保固)嗎?

ANS:可以喔,法官通常會看是不是所謂(肉眼可見)的事實,只要買方能舉證這是在房子交屋前就有的瑕疵,還是五年之內,依然可以訴求屋主的瑕疵擔保責任。

那我買房子的時候有甚麼可以注意的地方,可以減少讓我買到漏水屋的機會?

ANS:

1. 下雨天的時候看屋。
2. 看清楚不動產現況說明書有無漏水的項目。
3. 有整理過的中古屋。(因為包起來比較難發現)

如果屋主已經在合約上寫(現況交屋),還有(瑕疵擔保)漏水的責任嗎?

ANS:所謂的現況交屋,是指合約上要明確指出房子哪個地方範圍多大,已經有漏水的狀況,這個部分已經雙方合議屋主不處理,由買方自行處理。另外屋主還要折讓價金給買方自已維修,屋主才能免除瑕疵擔保的漏水責任,如果只是單純在合約上寫現況交屋,已經有法院判決是無效的案例。

屋主(賣方)是否能主張我並不知道有漏水的狀況?

ANS:買賣案件中,時常會出現一種情形,就是買方交屋後才發現的漏水狀況,(因為交屋前通常沒辦法看得很仔細)反應給屋主後,屋主表示他也不知道房子有這種狀況,所以不想理會。
既然漏水是屬於「瑕疵擔保」責任,屋主就不能以一句「我不知道」或「我不清楚」來規避責任。「瑕疵擔保」不以賣方知不知悉來做責任的規避。只要有瑕疵屋主就要負責修繕。

買方發現漏水後實際的做法建議

ANS:買到漏水的房子真的心情上很不好,這我們都可以理解,但提請訴訟絕對不是唯一的選項,因為提起訴訟後,法官會請具有公信力的單位像是【台灣土木技師公會】、【建築師公會】與【防水技術協進會】出一份漏水評估報告,當作法官判決的依據,但是一份報告的價格不斐,通常要15萬~20萬,另外再加上律師費,如果漏水情節不嚴重,真的不需要選擇訴訟這條路。請屋主折讓價金給買方,讓買方自己找信任的過的專業人士來維修,我相信這是最省錢省時省心力的作法。

12. 關於中古屋漏水相關民法法源依據

民法第 235 條
債務人非依債務本旨實行提出給付者,不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思,或給付兼需債權人之行為者,債務人得以準備給付之事情,通知債權人,以代提出。

民法第 259 條
契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:
一、由他方所受領之給付物,應返還之。
二、受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之。
三、受領之給付為勞務或為物之使用者,應照受領時之價額,以金錢償還之。
四、受領之給付物生有孳息者,應返還之。
五、就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益之限度內,請求其返還。
六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由,致不能返還者,應償還其價額。

民法第 359 條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

民法第 365 條
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

2023年二手屋漏水相關新聞報導

YouTuber 小飛買台東別墅事件(點選下列圖片可直接開啟新聞頁面)

新聞重點描述:
小飛7月在台東買下一棟要價1650萬的透天厝,卻發現房子有漏水、水泥剝落等問題,賣家提供的房屋買賣契約中還缺少了「不動產說明書」和「房屋現況說明書」等重要文件。

小飛在影片中表示,發現問題後賣家與房仲卻試圖規避責任,賣家請來的工人摸摸牆壁後就說「前3天有下雨,但是牆壁還是乾的,所以沒有漏水」,小飛對這樣的檢測方式提出質疑,賣家卻情緒失控,對小飛大吼大叫。直到小飛找到房屋現況說明書的副本並請專家進行檢測後,賣家才改口稱願意負擔修繕費用。

小飛提出180萬的修繕費用需求,賣家提出的報價卻只有48萬,還再三保證價格無誤。他聯繫了報價工程行,詢問他們裝修一間浴室的費用是否真的只要2萬3000元,對方回應「寫錯啦!不可能2萬3000,離譜的」,也直接告訴他們該報價單是屋主直接指示工程行員工如何做、花多少錢做,並不是由工程行估價。

小飛表示「這是一次令人身心俱疲的經驗」,目前已經寄信函、致電給賣家,卻仍未能取得聯繫,如果賣家持續不回應,他也只好提起訴訟。他強調,自己不是要錙銖必較,但不能受人欺騙,也希望事情可以順利解決。對此,嘉家不動產也在臉書社團及小飛的影片留言區發出聲明,並表示會幫小飛處理好漏水等問題。

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