預售開價走揚 桃園台中季季漲、台南獨弱

【文/記者張瀞勻】

▲南港地區的「世界明珠」為指標大案，傳住宅每坪成交均價落在150萬元。

數字科技(5287-TW) 旗下的591新建案調查，近一年全台七大都會地區新建案開價狀況及議價率，從去年第一季起，都會區新建案開價最高紀錄幾乎都集中於第2季、第3季，唯有桃園市、台中市開價一路往上走揚，又以台中市上漲幅度最多，近一年每坪價漲4.9萬元，專家指出，全國建商往大台中地區掃地，地價水漲船高，房價難回頭。

根據591新建案資料顯示，近一年全國新推案平均開價落在每坪38~43.1萬元，2020年第1季僅38萬元，年末衝上43.1萬元，價差超過5萬元；而台北市在2020年第2季雖然小幅回落至97萬元，但平均落點皆站在百萬元以上；新北市第4季均價為47萬元，高點落在第2季的47.6萬元；桃園市最新均價為29.1萬元，相較於2020年初的低點25.2萬元，也有近4萬元之價差；新竹縣市最高均價則是去年第3季28.7萬元，爾後回落到25.3萬元；台中市新建案均價屢創新高，從28.5萬元躍升至3字頭，達到33.4萬元；台南市和其他縣市大相其去，去年第一季為新案均價高峰22.9萬元，年底跌至21.9萬元；高雄市部分，價格相對平緩，在23.1~25.7萬元之間盤旋。

591新建案編輯組副主任李威志分析，影響近一年新建案開價最大關鍵在於，新冠肺炎造成的不確定性，因而自去年5月後疫情趨緩下，經濟景氣回溫，區域新推案也屢創高價，此外，第3季緊接著為928檔期，各大熱門生活圈都有指標個案登場，拉高均價。

雙北市走勢雷同 各大重劃區持續創價

以台北市而言，近一年新建案開價同步緩揚，以南港地區的「世界明珠」為指標大案，基地是「帝寶」的2倍大，整體量體高達千億元，也是史上單一預售案最大量體之個案，傳每坪成交均價達到150萬元，改寫區域紀錄。

另外，近年推案量穩居全台冠軍的新北市，近一年在江翠北側重劃區、三重仁義重劃區、二重疏洪道重劃區、央北重劃區都有指標個案推出，像是江翠地區由品牌建商推出的「潤泰文樺」、「忠泰本質」，前者開價上看74萬元、後者也達到76萬元，另外，立信機構的「立信天禧」景觀戶也站上7字頭，央北的「鐫6字頭。

桃園、台中開價陡升 逼近上一波高點

桃園地區方面，李威志認為，由A7重劃區、中路特區、小檜溪重劃區、青埔特區四大重劃區領銜創價，以小檜溪而言，昭揚、東騰、遠雄等大型建商進場後，房價水準皆在3字頭以上，至於，青埔特區在建設議題到位後，建案價格也一路往上，近期商業區之推案開價甚至逐步回歸到4字頭，也是上一波多頭之歷史高點。

至於台中市，李威志認為，全市推案均價已突破歷史新高，且從精華區擴散到外圍，像是北屯區「達麗創世紀」每坪開價45~50萬元，創下區域新高，另外，位於龍井區的「精銳闊」開價站上32~35萬元，震撼當地市場，主因在於剛性需求出籠，置產客進場態勢顯著。

台中市建築經營協會市場資訊委員會主委白洪章表示，台中市預售市場在2016全年推案量6,487戶，2019年達到25,148戶，去年1~11月則有22,939戶，預估全年推案將超越2019年紀錄，更為2016年之3.5倍，在推案規模方面，2016年時僅1,068億元，去年全年預估將達3049.08億元。

白洪章分析，台中房市從2019年開始大幅升溫，關鍵在於外來建商競價獵地，像是上市櫃建設興富發、遠雄、亞昕等南下搶地，以最近最熱門的14期重劃區而言，原本預估交地後，土地價格落在40多萬，卻一舉衝上6字頭，未來初期開案價格將落在40~45萬元，至於首購市區價格帶拉到30~35萬元，蛋白區價格帶也提升到25萬元上下，像是潭子、1字頭只剩海線地區，「但1字頭未來恐怕也將漸漸消失了」。

至於台南方面，雖然價格從第1季一路遞減，李威志認為，開價算是持平，主要在於，去年下半年因為市中心素地稀少，加上首購總價帶考量有限，因此推案擴散至外圍，像是1字頭的安南區、佳里區；高雄市部分，近幾年北高雄推案為主力，包含岡山、楠梓、橋頭地區等1字頭熱區，另外，位於南高雄的苓雅區因為建設逐步到位，像是新案「星玥灣」首購案開價高達30~40萬元。

開價趨近成交價 殺價空間縮小

至於近一年七大都會區議價率多在10%上下，白洪章認為，過去開價與成交價或許有20%議價空間，但實價登錄行之有年，不少建商加入不二價行列，訴求房價透明化，因此如今僅剩一成左右。
住展雜誌研發長何世昌則認為，議價率在實價登錄實施之後，時常出現與市況脫勾的情況，主要是實登後開價貼近成交價的建案增加，所以議價率高低與市場好壞的關連度減弱，建議消費者出手前可以參考更多數據來出價。
白洪章認為，近一年新推案不論在價量上皆為近年高點，支撐這波房市有四大主因，其一為疫情為全球控制較佳之區域，加上各國持續QE政策，亦有台商、外資挹注資金，其二，台灣利率處於低水平，定存利率低於1%，房地產為少數保值抗跌之投資產品，吸引投資人湧進，其三，科技大廠擴廠，而原本工人即有老化現象，在無大量新血加入下，搶工搶料，推升營建成本，其四，近年土地在競價下、取得成本上揚，未來數年房價下跌有難度。