漲法不同以往 買賣方出現結構性改變

不過，值得注意的是，經過6年來的房市下修、房地合一稅的洗禮下，這波房市買氣和過去不同，不論是產品屬性或是買房心態都出現結構性的改變。

改變1 日本小宅化趨勢成形

何世昌表示，為了讓首購族也買得起，北 中南建商都朝兩房起的小宅規畫；而豪宅建商也不例外，例如台北市中山區的「東騰界」最小坪數僅11坪，最大坪數也不過31坪左右，主打1,000多萬元入主台北市中山北路；還有位於板橋江翠北側重劃區的華固建設「華固月河」，最小坪數為26坪。

規畫台北市社子20至38坪「萌萌i-TIIDA」、主打高CP值小宅的建築師劉致錚說，小宅化符合現代人生活型態，不婚不生，又多是外食族，就可省下小孩房、廚房餐廳等空間，換取住在精華地段的便利性。劉致錚觀察，台灣會朝向日本都心的小宅化發展。

▲這一波房市上漲，可見建案現場人氣鼎沸。（圖／資料室）

改變2 短期投資變成長期置產

何世昌說，近乎零利率的環境下，投資客和置產客再度出籠，與過去投資客不同的是，受制於房地合一稅，持有不到1年出售，要課45%的最高稅率；超過1年、未逾2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；持有超過10年則課15%。新的投資客是抱持長期抗戰的心理準備，租金報酬率只要比銀行定存利率高，房地產就是好的投資標的。

腦筋動得快的業者，看準房產邁入長期投資的趨勢，開始出現帶著投資人買屋、包租代管、出售、試算節稅的一條龍服務，主打量身訂製買屋投資方案、用超貸來零元購屋，協助出租多年，增值轉手幫客戶存退休金。

改變3 豪宅不動、中小坪數順銷

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2014年以前的上一波房市買氣由豪宅領頭，這次卻不同，可以看到六都的豪宅，不管價格和交易量大多未創新高。以台北市來說，當年1坪300萬元號稱「彭淮南防線」，而近2年的豪宅王是西華富邦，成交單價是264萬元，距離這道防線有一大段距離。

傳真廣告協理陳斯昭分析，以台北市為例，有實力的買家多半購買5,000萬到7,000萬元的產品，第一是避免豪宅稅與貸款的限制；第二，過去動輒百坪以上豪宅，後來轉手不易，且單價不易衝高，如以一套資金，寧願選擇兩戶或三戶的購買方式，進可攻退可守。

改變4 雙北房價到頂、中南部補漲

景文科大財金系副教授章定煊指出，就國泰房地產指數第一線的調查來說，全國各區域早就突破歷史高點，尤其是台南比歷史高點高了將近50%，台中、新竹也比歷史高點高出25%，就連高雄也有17%，新竹以南的漲勢確 立。

空轉多趨勢確立 緩漲有利維持房市榮景

其實不單房市出現結構性變化，一般民眾對於房市的看法，也首度打破6年空頭轉趨看多。根據永慶房屋2020年第4季網路會員調查，近5成民眾看漲房價，看漲比率創29季來新高，其中60%民眾認為，2020年下半年至2021年上半年是購屋好時機，正是因為疫情趨緩，低利環境，使得長期累積的買氣逐漸出籠。就連戴德梁行總經理顏炳立也公開示意，年輕人現階段可以買房子，原因是預售建案不可能挑戰4年前的價格，而且現在利率處於歷史新低，不論貸款成數或期限都拉高，在這樣環境下相對有利。

對於首購族來說，預售屋具有低自備款、付款輕鬆的優點，目前六都重劃區的預售屋去化速度遠比新成屋快，除了生活環境有別於舊市區，最重要的因素是政府這幾年積極開發重劃區，何世昌指出，當民間產業投資和政府重大建設匯聚，具有發展性，對蛋白區房價是大加分，例如過去的竹科鄰近大埔重劃區、桃園青埔特區等，已經不再像過去只會漲蛋黃區。

不過，重劃區即便具有潛力，也要考量是否漲過該區的行情，當房價超過成熟區域時，就要小心謹慎。何世昌也提醒，購屋族不用怕買不到房子，愈緊張做的決定，就愈容易買到更高價，買房之前最好花時間評估和探查行情。

如今全台房市像「烤番薯」一樣熱，房市會一路看好嗎？至少持續低利率，房市火種就會繼續維持下去，何世昌研判，房市走向不外乎一種是緩漲、另一種是急漲，前者有利於購屋族，後者則有可能讓政府出手干預，進而壓抑房市表現。

顏炳立表示，身在市場可從量、價、買氣三角度研判房市是否失控，目前來看房價是局部上漲，而不是全面上漲，但是建商若以為吳郭魚大漲，海產就要跟著大漲，房價跟著混水摸魚，逼政府出手打房，最後恐怕欲速則不達。展望2021年房市，顏炳立以一首「孤戀花」形容，「風微微，風微微⋯⋯」如果市場吹的是一陣陣微風，溫溫上漲，而不是颳颱風般飆漲，未來4年將是緩漲格局。